家藏方 愈咳散秘方【愈咳散】麻黃、陳皮、生甘草各6克，杏仁、白前、枇杷葉、黃芩各9克，每天一劑，水煎兩次分2服。發散風寒、止咳化痰。專治感冒、急性氣管炎引起的咳嗽，療效很好，一般服一劑藥當天咳嗽明顯好轉，三劑而愈。外感風寒，風寒束表，影響肺的宣發和肅降功能，肺氣不能肅降則發為咳嗽。方中麻黃發散風寒，同時又可以宣發肺氣，杏仁、白前、枇杷葉肅降肺氣，一宣三降，降大于升，則肺氣可降，而咳自能安。又用黃芩清風寒導致的郁熱，用陳皮化痰。肺的宣發和肅降功能恢復正常，安有不愈哉？愈咳散是家傳數百年的秘驗方，療效很好。
?深響原創 · 作者｜趙宇核 心 要 點?/ 租金和服務費是蛋殼公寓的主要收入。? 規模擴大帶來的效應逐漸顯現，招股書顯示，蛋殼公寓單間裝修成本下降，投入回本周期為12到20個月。? 如何基于房屋出租拓展多元收入，是對長租公寓未來成長性的最大考驗。又一家長租公寓運營商遞交了IPO申請。今天，國內長租公寓運營商蛋殼公寓正式向美國SEC遞交招股書，準備在美國紐交所上市，股票代碼為/"DNK/"。此前，主打上海市場的長租公寓服務商青客公寓也已經于10月初向美國SEC遞交招股書，準備在美國納斯達克上市，股票代碼為“QK”。招股書顯示，這兩家長租公寓運營方目前仍處虧損狀態：2019年前9個月，蛋殼公寓凈虧損25.16億元；截至2019年6月30日的9個月，青客公寓凈虧損3.48億元。長租公寓陸續接受二級市場的檢驗，它們能得到投資人的認可嗎？虧損換增長作為公司信息最完整的披露文件，兩家公司的招股書目前可以看做是觀察長租公寓發展狀況的窗口，而“虧損”仍是無法回避的關鍵詞。創立于2015年的蛋殼公寓發展歷程中曾多次獲得融資：根據招股書，2018年2月，蛋殼公寓完成1億美元B輪融資。同年6月，蛋殼公寓完成7000萬美元B+輪融資，由老虎環球基金（Tiger Global）領投，B輪投資方華人文化產業投資基金、高榕資本、愉悅資本、酉金資本、元璟資本以及BAI（貝塔斯曼亞洲投資基金）全部繼續跟投。2019年3月，蛋殼公寓完成5億美元C輪融資，由老虎環球基金（Tiger Global）、螞蟻金服聯合領投，春華資本跟投。同時，華人文化產業投資基金、高榕資本、愉悅資本等老股東繼續跟投。不久前，蛋殼公寓又完成了新一輪融資，華人文化產業投資基金和春華資本對其進行了金額為1.9億美元的D輪投資。股權結構方面，IPO前，蛋殼公寓天使投資人兼執行董事長沈博陽持股為6.3/%，蛋殼公寓創始人兼CEO高靖持股為14.2/%，Yan Cui持股為2/%。此外，Internet Fund IV Pte. Ltd.持股為20/%，Joy Capital Entities（愉悅資本）持股15.7/%，KIT Cube Limited持股為10.4/%，CMC Entities持股為9.4/%，Antfin /(Hong Kong/)Holding Limited持股為7.8/%，Napa Time Holdings Inc.持股為6.9/%，Primavera Entities持股為6.5/%。招股書顯示，租金和服務費是蛋殼公寓的主要收入，其營收持快速增長的狀態：2017年營收6.56億元，2018年營收26.75億元；2019年前9個月營收近50億元，上年同期為16.73億元。營收快速增長的同時，蛋殼公寓的虧損也在持續擴大：2017年凈虧損2.72億元，2018年凈虧損13.69億元；2019年前9個月凈虧損25.16億元，上年同期凈虧損8.13億元。蛋殼公寓在北京的部分房源地點分布（蛋殼公寓官網）與蛋殼公寓類似，青客公寓同樣出現了營業收入與凈虧損同步擴大的現象。招股書顯示，青客公寓2017財年營收5.22億元，2018財年營收8.89億元；青客截至今年6月30日的9個月營收為8.98億元，上年同期為5.93億元。青客2017財年凈虧損1.9億元，2018財年凈虧損4.26億元。青客截至2019年6月30日的9個月凈虧損3.48億元，而上年同期凈虧損2.89億元。以投入換增長帶來的成果是顯著的，招股書顯示，截至2019年9月30日，蛋殼公寓已進入北京、深圳、上海、杭州、天津、武漢、南京、廣州、成都、蘇州、無錫、西安、重慶13地市場，共運營超40萬間房間，與成立的第一年（截至2015年12月31日，其運營的房間數為2,434間，且全部位于北京）相比，房間數增長了166倍，2015年底至2018年底三年年復合增長率達360/%。與此同時，規模擴大帶來的效應也逐漸顯現，招股書顯示，蛋殼公寓單間裝修成本從2017年的平均12,646元//間，下降到2019年前9個月的平均10,404元//間，投入回本周期為12到20個月。對于正在搶占市場的蛋殼公寓而言，以虧損換增長是當前市場環境下必須執行的策略，蛋殼公寓執行董事長沈博陽曾在接受采訪時表示，盈利并非當前最重要的事情，抓住時間窗口做大規模更加重要。不過有WeWork失敗的IPO在前，看上去與共享辦公模式類似的長租公寓商業模式是否真的能夠成立，以及當獲取足夠市場份額后，長租公寓玩家們能否盈利，是市場更為關注的話題。“燙手山芋”怎么吃？與共享辦公行業類似，長租公寓行業目前受到的質疑也主要來自物業、資金、盈利幾個層面。首先，長租公寓并不真正擁有物業產權，其需要租得物業并通過運營獲得營收和利潤。因此，物業使用權的穩定性，如租期、出租價格等，就取決于長租公寓運營方與“大房東”的關系穩固性，其中暗藏的風險在于物業持有者收回物業，或者重新談判出租價格都會增加長租公寓運營商的成本。其次，長租公寓是一個重資本的行業。每一套房子收進來，在沒有產生一分錢收益的前提下要投入幾萬塊去裝修改造，這部分投入要靠后續的租金差價一年多甚至兩年的時間才能回收。因此這項生意需要大量的資本投入，如何撬動其中的杠桿，是非常難又非常重要的一環。去年，長租公寓發生多起暴雷案件便是由于運營方未能處理好現金流問題。最后，在盈利模式上，如果長租公寓僅僅停留在賺取租金差價上，考慮到前期的獲客成本、裝修投入，后期的服務投入，以及后端技術、供應鏈、管理、折舊等層面的成本，利潤就會被大大攤薄——這也是WeWork遭遇的最大質疑之一。因此整體來看，長租公寓行業一方面租金回報率低且周期長，利潤空間小；另一方面由于宏觀環境制約，融資利率居高不下，極度考驗現金流。比如，青客公寓的招股書顯示，其在每間房屋上虧損達到數千元之多。按截至2018年底青客共有91234間房屋計算，每租出一間房，青客便虧損超過4000元；按截至2019年6月30日青客共有共97621個租戶計算，青客在每個租戶身上平均虧損也超過3790元。青客公寓房間如何破解長租公寓的生存難題？提高租金差并不是一個好辦法。2018年，偉業我愛我家集團原副總裁胡景暉炮轟長租公寓是北京房租暴漲的最大推手，并發表“萬言書”，揭露長租公寓內幕。胡景暉當時表示，部分長租公寓運營商“重裝修”、“N+1出租模式”加劇了租房價格上漲，長租公寓企業一味滿足資本市場胃口，發展已經出現嚴重跑偏，破壞正常房屋租賃市場。胡景暉的言論在引發輿論關注的同時，再次將市場的目光聚焦到了長租公寓商業模式可持續性的探討上。胡景暉對此，蛋殼公寓招股書或許可以為以上質疑提供部分線索。招股書顯示，蛋殼公寓與房東的租約為4-6年，截至2019年6月30日，蛋殼公寓房東續簽率為80/%，為行業最高水平。結合單間裝修投入回本周期12到20個月的數據來看，在正常運轉的前提下，一次簽約，蛋殼公寓在回本期過后，有1-5年的時間是可以處于盈利期，考慮到房東續簽率為80/%，因此僅從招股書提供的信息來看，蛋殼公寓的商業模式處于相對健康可控的狀態。不過，這仍是建立在蛋殼公寓的營收來源僅為租金差價的基礎上，如何基于長租公寓業務拓展多元收入，才是長租公寓未來成長性的最大考驗。而且，如何將租約時間、房東續約率的漂亮數據維持下去，極度考驗蛋殼公寓團隊的運營、管理和服務能力。長租公寓的誘惑與挑戰去年以來，長租公寓領域發生多起暴雷事件，這充分暴露了長租公寓行業的風險：如果無法合理控制金融桿杠的使用，降低單個房間的成本，一味靠虧損換市場的做法是絕對無法持續的。2018年3月，在上海擁有4000間長租公寓的運營商愛公寓承認其資金鏈已經斷裂，不得不通過股權出讓的方式尋求融資；2018年上半年開始，寓見公寓的多位租客表示，在退房時遭遇押金遲遲不能按時退還的情況，且有同樣遭遇的租客數量約為退房租客總人數的15/%~20/%。此外，寓見公寓還被曝出誘導租客、向各方隱瞞部分真實情況，以“拖舊債補現金”的方式，緩沖資金壓力；今年8月，樂伽公寓也發布公告，稱因公司經營不善，無力履行合同，公司已盡最大努力通過各種途徑積極自救，但均未能見效，公司已停止經營，關閉所有業務，員工大量離職，沒有經營收入，無法償還客戶欠款。然而，雖然行業問題不斷爆發，但從行業發展周期和市場需求的角度看，長租公寓市場的潛力無法忽視：根據艾瑞咨詢的報告，2018年中國住宅租賃市場規模達到人民幣1.8萬億元，預計到2023年將增長至3.0萬億元。近年來快速發展的長租公寓市場，是行業轉型的標桿典范，還是看似“藍海”實則“陷阱”？各家有各家的說法。從源流來講，長租公寓又被稱作白領公寓或青年公寓，公寓運營商將業主房屋租賃過來，在進行裝修改造、配齊家具家電后，以單間形式出租給房屋周邊的白領上班人士。對比“租期短、租住條件差”的傳統住房租賃市場，長租公寓擁有兩個最為顯著的特點：一是租賃期較長，二是擁有相對標準化和舒適的居住環境。2016年12月，中央經濟工作會議定調“房子是用來住的，不是用來炒的”，提出要建立多渠道共計、多渠道保障、租購并舉的住房制度，推動各種住房租賃市場發展的政策逐步出臺。這些政策導向一度引發市場熱議，在很大程度上助推了長租公寓行業的快速發展。租房市場供需兩端的長期不平衡則是長租公寓行業蛋糕迅速做大的根本原因。城市化不斷深化的背景下，人口流動加速，但由于房價高企，租房成為了更多年輕一代的選擇，需求端的嚴重饑渴催生出長租公寓市場，眾多長租公寓品牌在短短數年間取得了爆發性增長。對于長租公寓這一新生事物，許多地產商一方面明知其是未來的行業趨勢，具有戰略意義，因此想要布局；但另一方面由于確實缺乏有效的金融工具實現退出，不愿對長租行業投入過大而影響其回籠資金的速度。細數國內的長租公寓企業，至少還包括自如、優客逸家、魔方公寓、 YOU+、V領地、城家公寓等公司。而除了蛋殼公寓和青客公寓已經提交招股書外，自如也被傳出有類似的上市計劃——不過近期，自如CEO熊林在接受采訪時表示，長租行業已經由創業期進入精耕期，更需要聚焦于創造用戶和社會價值，暫不急于啟動IPO。一般來說，“行業第一股”在資本市場的表現往往擔負著“錨定”的角色。例如，Uber在今年IPO的時候，選取的是早其兩個月上市的競爭對手Lyft進行估值對比，兩家公司在業務模式上非常類似，前者在收入、用戶體量上是后者的約5倍，其最終IPO估值也是后者的5倍左右。蛋殼公寓和青客公寓過段時間能否如期上市，上市后市場對其反應如何，則會成為我們觀察國內長租公寓行業的又一個真實窗口。
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